Por Diego Genoud.
“Se están viniendo las leyes de fin de año, como la del shopping ‘Arcos Gourmet’ en 2012 que salió a las 4 de la mañana en una segunda lectura con un anexo nuevo y ahora va a ser un shopping y dos torres. Tiene dictamen aprobado de comisión de Planeamiento y puede salir esta semana o la otra. El shopping lo sacaron el jueves pasado y se viene también el shopping de IRSA en Caballito y la nueva Boquita. (Daniel) Angelici juega al perfil bajo, hace como que no tiene interés y es la ciudad la que les regala los terrenos porque si muestra mucho interés, les levanta el precio”. El que habla es Hernán Petrelli, abogado, especialista en Derecho Urbano y Ambiental y uno de los cuatro representantes de la oposición que forma parte del Consejo del Plan Urbano Ambiental (COPUA) en la ciudad de Buenos Aires. Fue designado por la Legislatura porteña en 2013 a partir de una propuesta del ex legislador Rafael Gentili, uno de los pocos que se opuso al llamado pacto PRO-K, un paquete de leyes inmobiliarias muy cuestionadas que aprobaron el macrismo y el kirchnerismo. Petrelli analiza las grandes obras que se planifican en la ciudad, habla sobre los constructores que se reparten los negocios, advierte sobre las políticas públicas que podrían intervenir en el mercado de alquileres y opina sobre la transformación que el macrismo lleva adelante en el Sur.
¿Qué pasa con el estadio shopping de Boca?
Boca tiene un proyecto de hacer un estadio más grande del que tiene y de paso hacerlo techado. Están pensando en tomar los predios linderos a la Casa Amarilla que son cuatro hectáreas que hasta hace poco más de un año, casi dos, estaban a cargo del IVC para hacer viviendas sociales, con calles abiertas. Mientras el IVC no le daba uso, los vecinos lo empezaron a usar de plaza. Son terrenos que tienen un índice de constructividad similar al de avenida Callao, Pueyrredón o Santa Fe, encajonado y alto, donde el metro cuadrado sale muchísimo. Boca quiere esos terrenos pero lo que están haciendo antes es sacarle toda constructividad y toda posibilidad de uso en la Legislatura.
¿Para qué sirve sacarle constructividad?
Lo que define el valor del metro cuadrado es ubicación, uso y constructividad. Si yo a esos inmuebles les saco uso y constructividad, el valor se deprime. Pero si además en lugar de ponerlo en una subasta pública donde haya varios oferentes para la compra lo vendo a uno solo y defino quién es, el precio es el que diga el comprador porque es el único oferente. Hay un proyecto de ley del vicepresidente de Boca, Oscar Moscariello, escandaloso a morir que es como decir “quiero la ley para pagar lo menos posible”. Moscariello está de los dos lados del mostrador, como Macri. Ofrecerá algo por las calles y algo por el predio.
“Boca tiene un proyecto de hacer un estadio más grande del que tiene y de paso hacerlo techado. Están pensando en tomar los predios linderos a la Casa Amarilla que son cuatro hectáreas que estaban a cargo del IVC para hacer viviendas sociales.”
¿La constructividad de un predio se modifica solo en la Legislatura?
En general lo usan para subir los precios: esperan a que un socio compre y después le dan la constructividad cuando empieza a hacer la obra. Si se la dan antes, va a tener que pagar muchísimo. Las obras importantes piden generalmente nuevos indicadores constructivos en cuanto a alturas y usos. Eso es ámbito de reserva del Poder Ejecutivo.
¿Es una política del gobierno de Macri aprobar un paquete inmobiliario de leyes a fin de año?
Sin duda. Además se hace en tiempo récord porque hay otros que están planteando la vuelta de la Ciudad Deportiva a La Boca, así como San Lorenzo vuelve a Boedo con una ley a medida y fideicomiso que le permite hacer negocio y cancha. Se puede hacer lo mismo con un predio que tiene IRSA que es un baldío desde hace añares, Solares de Santa María.
¿Están de acuerdo con la salida para San Lorenzo?
Sí, es una reparación histórica que a la vez va a generar con el fideicomiso una ganancia para poder pagar la expropiación. Es un modelo de expropiación privada que la ley de la ciudad admite. Hasta Nación lo ha hecho en el entramado de autopista del Oeste desde Morón hasta General Paz con Roggio. Es interesante en la medida en que está controlada. Es complicada cuando te la quieren hacer escondiendo indicadores urbanísticos para que no sepas cuánto es la ganancia y cuánto es el costo de la obra.
Los grandes grupos y el nuevo Código Civil
¿Cuál es la política del macrismo con los grandes grupos inmobiliarios?
Es una política de coordinación. Mayor constructividad y mayor uso a pedido. Difícilmente te cambien una zonificación, lo que ellos hacen es dar norma por predio: leyes a medida. Pero eso es legal desde el caso PROMENAR de 1987 de la Corte Suprema en todo el país.
“El nuevo Código Civil es desequilibrado porque no da una migaja de solución para las viviendas populares pero le da todas las soluciones al mercado.”
¿Se podría rever ese criterio de la Corte o no?
Hoy por hoy la Corte Suprema de la Nación está muy proconstructivista. Si mirás el Código Civil, no admite ni siquiera un bien de familia automático, reducen el camino de sirga. Tampoco redujeron los años para ser propietario por posesión. Y por otro lado dan derecho de superficie para emprendimientos comerciales pero no para residencia: para el comercio si, para regularización de villas no. Te da el derecho real de countries con capacidad de generar cambios en las normas urbanísticas internas. ¡Están privatizando norma pública!. Esto se viene en el nuevo Código Civil y lo vamos a tener por muchas generaciones. Es desequilibrado porque no da una migaja de solución para las viviendas populares pero le da todas las soluciones al mercado.
¿Participaron ustedes del debate previo?
Sí, participamos de las 80 audiencias públicas desde Habitar Argentina pero en materia de urbanismo y de derechos reales no cambiaron nada. Parece que en el Código Civil cuando tenés que otorgar nuevos derechos civiles está todo muy bien, pero cuando tiene que tocar la estructura económica está todo muy mal.
¿Qué otros grandes constructores predominan en la ciudad?
Caputo, TGI que es subsidiaria de IRSA, Criba que es de Roggio y alrededor de la Facultad de Derecho están haciendo un shopping bajo nivel en la Facultad de Derecho. Eso lo aprobó la Legislatura el año pasado con voto del PRO y el FPV. Riva, el de la Isla Demarchi, que es un constructor histórico de la ciudad. Empezó en el 74 y fue pasando por todos los gobiernos.
¿Se reparten los negocios de la ciudad desde que se inició el gobierno del PRO o desde mucho antes?
Son previos y van a subsistir al PRO. El PRO puede morirse pero esta lógica va un poco más allá de ellos. Cuando no han tenido gobiernos tan amistosos, lo que han hecho es salir a desarrollarse en Mendoza, en Rosario y en otros lugares. Algunos son multinacionales y funcionan en forma diversificada.
Qué hacer con el Puerto
¿Qué pasa con el proyecto del gobierno nacional en la Isla Demarchi?
Está Riva como ganador del concurso y ahora falta la normativa local para que empiecen las obras. Va a tener que debatirse en la Legislatura. Hay que pensarlo en el marco más estratégico.
¿Hay posibilidad de modificar algo o ya es imposible?
Para mí la pregunta central es qué vamos a hacer con el puerto de Buenos Aires. Si lo vamos a mantener, necesitás una isla de mantenimiento cercana como es hoy la isla Demarchi. Si estamos pensando en que lo que hoy se llama Puerto Nuevo –desde Puerto Madero al Norte hasta Costa Salguero- se desactive y toda esa contenerización se reparta entre La Plata, Dock Sud y Zárate, ya no tienen sentido los talleres. Es un tema que no es menor porque entre 2015 y 2019 se vencen las concesiones de las terminales de Buenos Aires. ¿Qué hacemos, les damos 20 años más? ¿Qué beneficio urbano van a traer?
¿Qué responden el macrismo y el gobierno nacional a esa pregunta?
El macrismo dice que el puerto se queda.
hay que disgregar el puerto de Buenos Aires en un rosario de puertos entre La Plata y Zárate.
El gobierno nacional también dice lo mismo y eso es contradictorio con desguazar la isla Demarchi.
Sí, además el puerto como está ya no está sirviendo para los nuevos tamaños de barcos. Para mi hay que disgregar el puerto de Buenos Aires en un rosario de puertos entre La Plata y Zárate.
Los shoppings
¿Qué pasa con el shopping Caballito? ¿Después de dos años, IRSA consiguió la habilitación con la promesa de hacer un puente?
Ese es un predio de cuatro hectáreas que compró IRSA a la quiebra de Ferro Carril Oeste. Esos containers que vos ves en Avellaneda y el puente están sin habilitación y nadie los clausura. Ese proyecto hoy tiene una residencialidad que le permite construir un máximo de cuatro o cinco pisos como máximo coincidente con las viviendas que va a hacer PROCREAR al lado. La norma sólo admite centros comerciales de un cuarto de manzana. La ley que se va a aprobar ahora antes de fin de año –después del dictamen que salió la semana pasada- le habilita hacer el shopping y tres torres de 13 pisos cada una.
Y además prometen hacer un puente a una cuadra de donde ya existe uno.
Si te regalo algo a vos que me beneficia a mí, ¿te regale algo? Ellos dicen que le va a dar más constructividad y más valor a la tierra porque el puente que existe hoy es de doble vía y todo se torna lento. Entonces IRSA promete uno nuevo para que todo circule más rápido y el shopping se llene de gente.
Podría decirse que tiene su lógica.
Sí, es la lógica empresaria pero no hay una lógica ciudadana. Los shoppings en el mundo no se meten en el entramado urbano, que es para el comercio de baja escala. ¿Querés shopping? Andáte a la periferia, cerca de una autopista. Esto pasa en Latinoamérica pero no pasa en Europa. Esto es un buen negocio pero es matar las necesidades de circulación de la sociedad y al pequeño comercio.
Es una vieja historia esa.
Sí, es vieja porque nadie la atiende y porque los gobiernos siguen despreciando estos argumentos.
¿Qué pasa con el shopping a cielo abierto de Juan B. Justo y Santa Fe?
Es un shopping que tiene un vicio de origen. Las leyes de urbanismo son de doble lectura. Puede haber modificaciones entre la ley inicial y la definitiva pero en este caso el anexo el shopping “Arcos Gourmet” no fue presentado ni discutido en audiencia pública. A raíz de esos se presentaron dos amparos. Pero la Autoridad de Protección del Ambiente de Buenos Aires, ente autárquico, les dio la aprobación.
El estudio de impacto ambiental se aprobó después.
Si, ahora sí. Cuando se iba a inaugurar, no. Pero la medida cautelar sigue vigente por un amparo de CAME.
¿El kirchnerismo se opuso o hizo alguna objeción a este proyecto?
No. Votó el anexo 4.
El kirchnerismo acompaña entonces todos los grandes proyectos del macrismo a nivel inmobiliario.
En el caso del estadio shopping de Boca, firmó dictámenes en disidencia.
El Sur después de Macri
¿Qué está haciendo el macrismo en el sur de la ciudad según su criterio?
Ellos lo presentan como una forma de lograr la equidad social. Está escrito en el modelo territorial que buscan que los valores del metro cuadrado en la zona sur se acerquen a los de la zona norte. Eso implica una suba automática de los alquileres y una migración de los habitantes de menos recursos de esos barrios hacia el conurbano. La avenida Patricios, el Centro Cívico, el Metrobus del sur, el plan de Comuna 8 que es un distrito de exenciones para industrias deportivas, todo eso va llevando ya desde ahora a un mayor valor del metro cuadrado que ya está pasando. Es un proceso de gentrificación acelerado.
Sin embargo, la idea general es que hasta que llegó Macri nunca nadie había hecho nada por el Sur. ¿Usted coincide?
Y… La gente te lo dice. Es cierto que la Corporación del Sur de Ibarra generó muchas expectativas pero tuvo muy poca efectividad. Todo eso fue poco. Lo que hay que hacer es algo distinto.
Entonces el macrismo tiene efectividad en su proyecto de su ciudad.
Si, un modelo de su ciudad de todos lindos. Ya la gente que camina no es la misma. Es un proceso de ocupación de unos sobre otros.
“El progresismo fue muy ineficiente, la gestión de Ibarra parecía que hacía mucho y se la pasó peleando primero con los radicales y después con los municipales”.
Frente a eso hubo en la ciudad un progresismo ineficiente en desarrollar supuesto modelo de ciudad y lo que persiste es la resistencia de vecinos en algunos barrios.
Si, fue muy ineficiente. Hizo muy poca, cosas espasmódicas. La gestión de Ibarra parecía que hacía mucho pero se la pasó peleando con los radicales primero y con SUTEGBA (trabajadores municipales) después.
¿Cómo sería hacer algo distinto según su criterio?
Un Estado con capacidad de intervenir en el mercado de valores de suelos. Eso implica tener instrumentos de intervención territorial y un buen banco de tierras y una política de alquileres. Mientras subsista la crisis de confianza en los bancos, todos los ahorros van a ir a inmuebles que ni siquiera se alquilan, el valor del metro cuadrado va a seguir por las nubes. Y todo lo que hacés, incluido el PROCREAR, termina subiendo el valor de la tierra. Si no tenés un stock de tierras y no sos un gran proveedor de tierras con el que ingresas y salís del mercado. Hay experiencias en pilotos en Moreno el IDUAR Instituto de Desarrollo Urbano de Moreno. Bahía Blanca, Trenque Lauquen. Contribución por valorización, contribuciones progresivas a los baldíos o inmuebles inactivos. Hoy estamos los ciudadanos solos frente al mercado inmobiliario porque el Estado no interviene.
O interviene para ayudar al mercado.
Sí, como en el caso de las aprobaciones de Boca y Caballito.
¿En qué punto está la discusión sobre la ley de alquileres?
El contrato de alquiler, la relación entre inquilino y locatorio es una facultad del Congreso nacional. Hay distintos proyectos pero todos muy verdes. Lo que sí puede hacer el gobierno local son políticas públicas.
¿Qué tipo de políticas públicas?
Lo primero es tener un organismo público que sea competente. Hoy no hay ningún organismo del Estado que diga “yo tengo plena competencia en alquileres”. El gobierno de la ciudad podría tener un registro de inquilinos, un fondo de reparos, exenciones para que los propietarios alquilen a los inquilinos que tiene el Estado, excepciones al código de edificación si se compromete a brindar un alquiler por diez años. Hay que regular mercado y la única forma de hacerlo es constituirse como actor en el mercado.
¿Qué hizo el PRO con el Instituto de la Vivienda de la Ciudad?
Básicamente lo que hace es no ejecutar. El año que más ejecutó fue el 30 por ciento. Es un ente autárquico que políticamente no responde al ministro de Desarrollo Urbano (Daniel Chaín). En el informe anual, siempre aparecen las mismas 300 viviendas.
¿Y en cuanto a los desalojos?
Son desalojos administrativos. Por una vieja ordenanza de la década del ’60, el gobierno tiene la capacidad de desalojar en vía pública. El PRO entró con una política de desalojos salvaje. Yo creo que han empezado a ser más discretos y a aplicar política pública. De hecho mejoraron el Félix Lora que estuvieron a punto de desactivarlo y casi venderlo. María Eugenia Vidal es más hábil que los demás.
Publicado el día 08/12/2014 en www.lapoliticaonline.com
